Katastrálny bulletin číslo 1/2001

Otázka č. 12:

    Obec predáva garáže nájomcom podľa zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov. Predmetné garáže tvoria radovú zástavbu, v ktorej každá garáž má svoje súpisné číslo a pozemok s parcelným číslom, na ktorom je garáž postavená.
    Môžu byť tieto garáže prevádzané podľa citovaného zákona aj keď zmluvy neobsahujú vymedzenie spoluvlastníckeho podielu vlastníka nebytového priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach a príslušenstve ako ani popis spoločných častí a spoločných zariadení?

Odpoveď:

   Zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov upravuje prevod vlastníctva bytov a nebytových priestorov. Medzi nebytové priestory patria aj garáže. Ustanovenie § 24 ods. 1 cit. zákona sa primerane vzťahuje aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu. Z dôvodovej správy k zákonu jasne vyplýva, že toto ustanovenie sa primerane vzťahuje najmä na garážové domy.
    Podľa stanoviska Ministerstva financií SR ako predkladateľa zákona ustanovenia zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa primerane použijú pri prevode vlastníctva garáže bez ohľadu na skutočnosť, či garáž je súčasťou bytového domu, alebo ide o samostatné garáže, alebo ide o garáže v garážovom dome. Zákon č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov je lex specialis pre úpravu vlastníctva a prevodu vlastníctva k bytom a nebytovým priestorom aj nadväzne na ustanovenie § 125 ods. 1 Občianskeho zákonníka.
    Zmluva o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru je kúpnou zmluvou (§ 43 a § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka). Pre náležitosti kúpnej zmluvy o predaji bytov a nebytových priestorov platia všeobecné ustanovenia kúpnej zmluvy o predaji nehnuteľností.
    V záujme právnej istoty nadobúdateľov, byt alebo nebytový priestor musí byť v zmluve presne špecifikovaný. Ak garáž, ktorá je predmetom prevodu vlastníctva je v zmluve jednoznačne označená tak, aby nevznikli žiadne pochybnosti a to isté platí pre práva a povinnosti spojené s jej vlastníctvom, ustanovenie § 5 cit. zákona sa použije primerane.