Katastrálny bulletin číslo 3/1999

Otázka č. 27:

    Je možné nadobudnúť vlastnícke právo k bytu nadstavbou rodinného domu, ak rodinný dom má viac bytov, príp. ako riešiť otázku nadobudnutia a zápisu vlastníckeho práva k nadstavbe alebo vstavbe rodinného domu do katastra nehnuteľností, ak nadstavba tvorí ďalší samostatný byt?

Odpoveď:

    Podľa ustanovenia § 44 ods. 1 vyhlášky FMTIR č. 83/1976 Zb. o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu v znení neskorších predpisov rodinný dom je stavba, ktorá svojim stavebným usporiadaním zodpovedá požiadavkám na rodinné bývanie a v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy všetkých miestností určená na bývanie. Rodinný dom môže mať najviac tri samostatné byty a najviac dve podlažia a jedno podkrovie. Podľa § 118 ods. 2 Občianskeho zákonníka predmetom občiansko-právnych vzťahov môžu byť tiež byty a nebytové priestory.
    Teda na základe zmluvy môže vlastník pôvodnej stavby (rodinného domu) súhlasiť s nadstavbou rodinného domu stavebníkom; v zmluve musí byť definovaná nadstavba - byt ako vlastníctvo stavebníka, režim spoluvlastníctva k spoločným priestorom v rodinnom dome a musia byť v nej upravené práva k pozemku, na ktorom je rodinný dom postavený.
    Vzhľadom na to, že režim nadobudnutia vlastníctva k jednotlivým bytom, ktoré vznikli nadstavbou, vstavbou alebo výstavbou rodinného domu, nie je osobitne upravený, možno analogicky postupovať podľa ustanovení § 21 a § 22 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, t. j. v zmluve je potrebné definovať byty vlastníkov a spoluvlastnícky podiel na spoločných priestoroch a spoločných častiach v rodinnom dome a v nej upraviť práva k pozemku. Takáto inominantná zmluva je podkladom na zápis do katastra nehnuteľností vkladom.